買店面出租 切記3大心法 社區型店面租金穩定,風險低,但投資時除了要以大型社區內已發展成熟的商圈地段為優先考量,也需要有更多耐性。黃秋蘭提供三大投資心法,供投資人參考。店面行情是養出來的首先是要有「店面行情是養出來的」的觀念。黃秋蘭說,接手社區型店面,當然以現成店面為優先,但這種店面通常屋主就是店老闆,很少釋出,不易取得

買店面出租 切記3大心法

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】

社區型店面租金穩定,風險低,但投資時除了要以大型社區內已發展成熟的商圈地段為優先考量,也需要有更多耐性。黃秋蘭提供三大投資心法,供投資人參考。

店面行情是養出來的

首先是要有「店面行情是養出來的」的觀念。黃秋蘭說,接手社區型店面,當然以現成店面為優先,但這種店面通常屋主就是店老闆,很少釋出,不易取得。

比較容易的,是商圈之中,仍然空置或是位處商圈路段但本來作為住家使用的店面。接手這類店面時,第一步就是先把房況整理好,除了牆壁粉刷、格局更動外,也要儘量把面寬做出來,讓店家好做生意。

多數大型社區商圈就只有短短一條街,店面集中,但數量有限,因此也可考慮往二樓發展。操作這種店面,則除了屋內裝修外,最好也要有單獨樓梯,方便消費者進入。

黃秋蘭特別提醒,由於是社區內店面,購置時最好向管委會打聽清楚相關規定,有些社區規定不准改變門面,在裝修時就要特別注意。

慎選租客是自保關鍵

其次,投資社區型店面,一定要慎選租客,如果素質差、行業不適合,不但可能出租沒多久,就又得找租客,而且可能影響日後店面行情,最糟糕的是,租客可能把房子搞得亂七八糟,然後一走了之。

她就曾接觸過這種個案。有一位投資客買了店面出租後,請店家按月把租金匯進戶頭,再由戶頭直接轉帳給銀行繳房貸。一開始很正常,因此投資客看了幾個月就沒再注意,結果租客後來根本就沒繳租金,後來戶頭沒錢了,銀行因聯絡不上投資客,就直接向法院聲請查封,還好及時發現救回。

黃秋蘭說,不同型態的社區,需要不同的租客,在招租時就要過濾,免得三不五時就得重新招租。像是很多社區都是上班族,白天空無一人,晚上回家就順便買晚餐,這種社區店面就不適合租給做吃的行業,租方做不久,自己也麻煩。

另外社區型店面,特別是在外縣市,也最好避免租給家庭代工或鐵工廠一類,因為一租出去,店面就被定型了,也會影響到社區商圈發展,日後行情一定大打折扣。

不亂漲價是基本道德

第三個心法是,當房東也要想辦法讓店家存活下來。黃秋蘭說,就房東的立場,當然是租金愈高愈好,但也得顧及店家能不能承受,很多房東不管三七二十一,開出天價租金,結果不是找不到租客,就是常得換房客,自己找麻煩。

她建議,租金一開始不妨壓低一些,讓店家有適應期,等生意做穩了,再來調租金。這部份可事先可跟租方講清楚,讓店家有心理準備,彼此也能維持良好關係。

 
 

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